| dc.description.abstract | Durante el siglo XX y en especial en su segunda mitad, el mercado de alquiler ha ido perdiendo peso a favor de la vivienda en propiedad tanto en la economía española como en la del resto de países europeos. El gráfico R.1 muestra esta tendencia negativa en el peso del mercado del alquiler sobre el total de viviendas principales1 para algunas economías europeas en los años más recientes. En este contexto y si bien la reducción en el peso del mercado de alquiler (a favor del mercado de vivienda en propiedad) es un hecho común a la práctica totalidad de países, el caso español es especialmente extremo. El primer censo que recogió esta información (1970) ya indicaba que la proporción de vivienda principal en propiedad estaba en torno al 60% (tasa de propiedad del 63’4%). En el año 2008 era posible encontrar provincias españolas en las que la tasa de vivienda principal en propiedad superaba el 94% (Castellón, Soria o Lugo). Desde un punto de vista puramente económico, una fortaleza excesiva de la vivienda en propiedad genera algunas ineficiencias en el funcionamiento de la economía. Entre otros factores este efecto se debe a que una reducida tasa de alquiler puede acabar disminuyendo la movilidad de los trabajadores (Hardman e Ionnides, 1999, Barceló, 2006). De hecho se observa que las economías con una mayor tasa de alquiler, como Francia o Alemania, también muestran una mayor movilidad interregional (Maclennan et al. 1998, Barceló, 2006). Paralelamente, la literatura económica relaciona una baja movilidad con un mayor desempleo (Layard et al. 1991). Numerosos factores pueden haber afectado a los mercados inmobiliarios impulsando al alza el mercado de la vivienda en propiedad. Entre ellos y sobre todo para los últimos años cabe citar la reducción general de los tipos de interés (Blanco y Restoy, 2007) junto a la liberalización bancaria (Iacoviello y Minetti, 2003, Kumbhakar y Lozano-Vivas, 2004) o los aumentos en la renta per capita. Frente a estos factores, ampliamente estudiados en la literatura, otros factores que se podrían englobar como “institucionales” pueden también haber influenciado las tasas de alquiler y propiedad. Entre ellos, cabría citar la regulación de los mercados (las llamadas “instituciones formales”) y el funcionamiento del sistema judicial como medio de ejecución de los contratos y pactos realizados en esos mercados (las llamadas “instituciones de ejecución”). En ambos casos se puede afirmar que no han sido suficientemente estudiadas en cuanto a sus efectos en los mercados inmobiliarios. En consecuencia, esta tesis doctoral se centra en el análisis de los efectos de la regulación de los mercados inmobiliarios, en especial las normativas vigentes en los mercados de alquiler, que podrían haber introducido desincentivos relativamente importantes para los arrendadores de vivienda así como el efecto del buen o mal funcionamiento del sistema judicial a la hora de hacer cumplir los pactos y contratos efectuados en esos mercados | |
